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La Commissione Europea ha ritenuto necessario predisporre una serie di informazioni standard da fornire alla Clientela in materia di “Mutui Casa”. Questi dati sono stati ricompresi in un documento denominato “Codice di Comportamento per il Credito Ipotecario” (di seguito indicato “Codice”).Scopo del Codice
L’attuazione delle disposizioni contenute nel Codice mira ad assicurare la trasparenza delle condizioni alle quali le Banche forniscono mutui a scopo abitativo, nonche’ di garantirne la comparabilita’ tra le offerte proposte dai diversi enti creditizi.Campo di applicazione
Il campo di applicazione del Codice riguarda i mutui concessi ai privati per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile da destinarsi ad uso abitativo, e che siano garantiti da ipoteca o da altra analoga garanzia esistente nello Stato di riferimento. L’applicazione riguarda inoltre sia i mutui concessi su base nazionale che transfrontaliera.Informazioni da fornire alla clientela Il Codice prevede che vengano fornite al cliente due serie di informazioni:
inizialmente, INFORMAZIONI DI CARATTERE GENERALE, che gli consentiranno di ottenere un quadro generale dei differenti mutui offerti dalla banca.
una volta che il cliente ha individuato la tipologia di mutuo piu’ confacente alle proprie necessita’, oppure ha selezionato le tipologie di mutuo che desidera comparare in modo piu’ specifico, gli siano consegnate le schede previste per ciascuna specifica tipologia di mutuo – il cosiddetto PROSPETTO INFORMATIVO EUROPEO STANDARDIZZATO (ESIS) -, personalizzata/e in base alle indicazioni di importo e periodicita’ di rimborso richieste.1. INFORMAZIONI DI CARATTERE GENERALE
Lo schema iniziale consiste nella seguente serie di informazioni:
la denominazione dell’ente erogante il mutuo;l’indirizzo dell’ente – nella modulistica e’ stato indicato l’indirizzo della sede centrale della nostra banca;scopi per i quali la somma data in prestito può essere utilizzata – acquisto o trasformazione di una prima casa o di altra abitazione;forme di garanzie richieste - la nostra legislazione prevede quale forma primaria l’ipoteca;glossario dei termini tecnici inerenti i mutui e definizione dei tipi di tasso applicati – queste definizioni sono state “consigliate” dall’ABI al fine di uniformare il contenuto di tali informazioni, e sono pertanto state inserite nello schema per agevolare il cliente nell’interpretazione dei dati successivamente forniti;descrizione dei mutui, con una sintesi delle differenze esistenti tra le varie tipologie di tassi e le relative implicazioni per il consumatore – nel prospetto sono stati elencati i vari mutui disponibili, con l’indicazione sia dei tassi applicati ai Mutui Prima Casa che quelli per Altre Destinazioni, corredati da brevi note di carattere tecnico/commerciale;lista delle spese attinenti la stipula del mutuo – le informazioni riguardano l’elenco e l’ammontare - se definito dalla Banca - delle spese inerenti la stipula di un mutuo e la semplice lista delle altre spese che possono riguardare il finanziamento; in alcuni casi e’ stato espressamente indicato di non quantificare in questa fase tali spese, il cui ammontare potra’ essere determinato in fase di precontrattazione, tenendo conto che alcune delle spese previste non sono derogabili;le diverse opzioni di cui puo’ avvalersi il mutuatario per la restituzione della somma oltre alle diverse periodicita’ di rimborso previste, sono stati indicati anche i mutui che prevedono un periodo di preammortamento, con il dettaglio sui differenti tassi, qualora siano previsti;possibilita’ di rimborso anticipato – nella generalita’ dei mutui e’ consentito il rimborso anticipato parziale o totale, con applicazione di una penale espressa in termini percentuali sulla cifra anticipata;necessita’ di fornire una perizia – la perizia e’ di norma richiesta per la maggior parte dei mutui: unicamente per i mutui Prima Casa che soddisfino determinati parametri la perizia puo’ essere sostituita da una scheda valutativa redatta dal Responsabile della Filiale, supportata da adeguata documentazione fornita dal cliente. La perizia può essere redatta da un tecnico inserito nell’elenco dalla banca oppure – per casi particolari - da un tecnico di fiducia del cliente, purche’ iscritto all’albo.informazioni sugli sgravi fiscali – sono state indicate le fonti principali attraverso cui ottenere tali informazioni, fermo restando che anche gli operatori della rete possono fornire una prima sia pur sintetica consulenza, a tutti gli effetti non impegnativa.la conferma che la Banca aderisce al Codice e la disponibilita’ presso la stessa di esemplari dello stesso.2. PROSPETTO INFORMATIVO EUROPEO STANDARDIZZATO (ESIS)
Le informazioni devono essere consegnate in modo uniforme ed univoco da tutte le Banche aderenti al Codice, in base al modello predisposto dall’ABI: non possono essere utilizzati altri schemi se non quelli compilati sulla base dello schema predisposto da ABI stesso.
Sono stati predisposti specifici “Prospetti” per ciascuna tipologia di mutuo previsto, in parte gia’ precompilati.
Il cliente deve essere preventivamente informato che ciascuna di queste schede – denominate “Prospetto informativo europeo standardizzato” – non costituisce una conferma della concessione del credito, che sara’ oggetto delle ordinarie modalità di valutazione, ma una esatta riproduzione dell’offerta dell’Istituto, in base alle condizioni in vigore al momento del rilascio della scheda, se la richiesta di affidamento fosse accolta: a tale scopo la parte introduttiva di ogni scheda riporta note che chiariscono questo punto.Il contenuto dei prospetti si sviluppa nel dettaglio nei seguenti punti:
Il testo introduttivo che chiarisce come la consegna del prospetto non rappresenti ne’ un’offerta al pubblico di tale prodotto ne’ una accettazione alla concessione del credito;La denominazione dell’ente che eroga il mutuo;Descrizione del prodotto - questo punto prevede i seguenti dati:
denominazione del prodotto – gia’ precompilatagaranzia richiesta – gia’ precompilatamodalita’ di rimborso – intesa come periodicita’ di rateizzazione – da compilare in base a quanto scelto dal clientepercentuale massima di finanziabilita’ dell’immobile – gia’ precompilatagaranzie di un terzo – normalmente le garanzie di terzi vengono richieste in fase di predisposizione della pratica vera e propria, in occasione della valutazione del merito creditizio del cliente; indicare, in base alle prime informazioni che sono state ottenute dal cliente sulla propria situazione finanziaria, l’eventuale necessita’ di tali garanzie;Tasso nominale di interesse: il Codice prevede che venga indicato chiaramente come sia determinato e aggiornato il tasso, se legato ad un parametro ufficiale ecc.; questo settore e’ in parte gia’ precompilato: sara’ cura dell’operatore barrare le varie caselle sulla base delle scelte effettuate dal cliente ed indicare la misura del tasso in termini di tasso nominale se lo stesso e’ riveniente da parametro ufficiale;TAEG: questa informazione e’ innovativa per il prodotto mutui ed e’ stata introdotta con l’adesione al Codice: il valore viene calcolato attraverso apposite funzioni.Ammontare del finanziamento richiesto
Durata del contratto
Numero e frequenza dei pagamenti
Per i mutui rateali, l’ammontare di ogni singola rataEventuali spese accessorie non ricorrenti: il Codice prevede siano dettagliate le spese non ricorrenti che il cliente deve affrontare all’atto della stipulazione del contratto: attualmente – tranne quelle gia’ inserite nelle informazioni fornite – non ne sono previste;Rimborso anticipato: se il mutuo prevede il rimborso anticipato viene indicata in termini percentuali la penale che il cliente e’ tenuto a pagare – gia’ precompilato;Meccanismo interno per i reclami: e’ stato esplicitamente indicato l’Ufficio delegato al ricevimento dei reclami, comprensivo di indirizzo e numero telefonico;Piano di ammortamento illustrativo
Obbligo della domiciliazione sul conto corrente delle rate del finanziamento e dell’’accredito stipendio presso l’Istituto erogante: attualmente non sussiste un tale obbligo tassativamente collegato alla disponibilità a concedere il finanziamento, ma il cliente viene invitato ad accendere un conto corrente per maggior comodita’.
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