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È una situazione ricorrente in quanto spesso ci si trova di fronte all’eventualità di dover acquistare un immobile già gravato da un mutuo precedente non ancora saldato.
Si ha accollo di un mutuo perciò quando si subentra, a titolo particolare, nelle obbligazioni assunte dal contraente originario a seguito della vendita del bene ipotecato.
È possibile potersi accollare tale debito assunto dal precedente proprietario verso la banca mutuante (al tasso originario).
Ovviamente l’importo del prestito residuo verrà detratto dal corrispettivo della vendita.
Risulta di fondamentale importanza informarsi presso la banca creditrice circa l'ammontare esatto del debito da accollarsi.
Onde prevenire sorprese poco gradite, è indispensabile controllare che siano regolari i precedenti pagamenti di tutte le rate da parte del venditore dell’immobile.
Allorchè si decidesse di procedere all’accollo, tale decisione andrà indicata nell’atto di compravendita e dovrà essere notificata alla banca mutuante.
I costi di quest’operazione sono pertanto nulli. L’accollo rappresenta un contratto a favore del terzo (creditore) per cui il contratto ha efficacia immediata tra le parti, e il terzo creditore acquista il diritto contro l’accollante (compratore) non appena questi ha concluso l’accordo con l’accollato (venditore), ma finché non aderisce espressamente all’accordo delle parti (accollante e accollato) queste possono in ogni momento sciogliere l’accordo stesso.
Il debitore originario rimane obbligato in solido con l’accollante, a meno che non venga richiesto al creditore (la banca) di essere liberato e questi presti il suo consenso. Ovviamente i casi in cui il debitore originario rimanga coinvolto per l'inadempimento del nuovo debitore non sono frequenti, stante la garanzia ipotecaria del creditore sul bene acquistato dall’accollante, ma teoricamente sempre possibili. A volte il creditore (la banca) può avere interesse a che il proprio debitore non muti e che pertanto non possa essere sostituito. Infatti, appare ovvio che il creditore nel concedere il mutuo abbia valutato la capacità di rimborso del proprio debitore e su tale capacità e affidabilità abbia concesso il finanziamento.
Va sempre tenuto presente che il mutuante concede il finanziamento in base alla capacità di rimborso e non in base alla garanzia (ipoteca). La garanzia ha, infatti, funzione sussidiaria e solo eventuale. Pertanto il creditore può avere interesse a che non venga sostituito il debitore con un altro che può non avere le stesse caratteristiche di affidabilità. Per evitare questa situazione il mutuante può porre tra le condizioni per la concessione del mutuo quella della intrasmissibilità del debito, pena la risoluzione del contratto.
Esiste anche la possibilità, oggi frequente, rappresentata dalla richiesta al venditore dell’estinzione del mutuo con la conseguente cancellazione dell’ipoteca. Dopo di che sarà possibile per l’acquirente dell’immobile stipulare un nuovo contratto di mutuo che preveda una nuova ipoteca in primo grado (cioè senza anteriori aventi titolo). Quest’operazione però comporta costi per il venditore ma, soprattutto, per l’acquirente che dovrà sobbarcarsi le tradizionali spese bancarie e notarili per l’accensione del nuovo mutuo. Nonostante ciò questa formula può rivelarsi più vantaggiosa finanziariamente per chi compra ma bisogna valutare al momento se sul mercato esistono mutui più convenienti di quello da accollarsi.
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